A hipótese de incidência do imposto de transmissão inter vivos (ITIV), nos termos da Constituição Federal, é a transmissão, por ato oneroso, de bem imóvel ou de direitos reais sobre imóveis. O Código Civil, por sua vez, dispõe que os direitos reais sobre imóveis, constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o competente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Em que pesem as previsões dos referidos diplomas legais, alguns municípios têm instituído a antecipação da cobrança do imposto, prevendo em seus Códigos Tributários que a incidência do tributo ocorrerá já na mera assinatura da promessa de compra e venda da unidade imobiliária para entrega futura, ou seja, antes mesmo do registro imobiliário da transmissão.

Em decisões recentes, o Supremo Tribunal Federal manifestou seu entendimento acerca da matéria, posicionando-se no sentido de que a transmissão do imóvel, para fins de fato gerador do imposto, somente ocorre com o registro da transferência efetiva da propriedade no cartório de registro de imóveis. Tem-se, portanto, que a celebração de contrato de compromisso de compra e venda, por si só, não gera obrigação ao pagamento do tributo. 

Os casos discutidos envolviam a cobrança antecipada do ITIV nos Municípios de Rio de Janeiro e Belo Horizonte. Sem o pagamento antecipado, os valores cobrados a título de acréscimos moratórios alcançavam montantes milionários, na oportunidade em que eram geradas as guias do tributo para o efetivo registro dos bens imóveis. 

Os ministros do Supremo, ao analisar recursos interpostos pelos referidos Municípios, entenderam que a jurisprudência do STF já se assentou no sentido de que a incidência do tributo somente ocorre com o registro da transferência efetiva do imóvel. A fundamentação de um dos votos, proferido pelo Ministro Dias Toffoli, chegou inclusive a mencionar decisão do Pleno do STF, que, ao apreciar a Representação de Inconstitucionalidade n° 1.121-6/GO, posicionou-se pela inconstitucionalidade de lei que tenha o compromisso de compra e venda como fato gerador do imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos.

Diante das decisões, os Municípios de Belo Horizonte e Rio de Janeiro mudaram suas leis municipais, seguindo o entendimento jurisprudencial. Todavia, ainda há casos sendo discutidos na esfera judicial, sob a vigência das antigas normas.

Cumpre ressaltar que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça segue o mesmo raciocínio, de que o fato gerador do tributo é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel, não havendo que se falar em cobrança da referida exação sobre o registro imobiliário de escritura de compra e venda.

Acerca da matéria, repise-se ainda que, consoante estabelece o Código Civil, a propriedade do bem imóvel somente é transferida mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro. O art. 110 do Código Tributário Nacional, por sua vez, determina que a lei tributária não pode alterar a definição, o conteúdo e o alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado, utilizados, expressa ou implicitamente, pela Constituição Federal para definir ou limitar competências tributárias. Por mais razão, a incidência do imposto sobre a transmissão inter vivos de bens imóveis não poderá ocorrer antes da efetiva transferência de propriedade, nos moldes da legislação civil.

No Município de Salvador, a lei n° 7.186/2006, que instituiu o ITIV, prevê em seu art. 114 que o fato gerador do tributo é a transmissão inter vivos, por ato oneroso, de bens imóveis ou de direitos reais sobre esses bens, na esteira do dispositivo constitucional. O art. 122 da legislação, por sua vez, atribui ao sujeito passivo a obrigação de pagamento do imposto, por antecipação, quando ocorrer a assinatura do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária para entrega futura.

Da análise da Lei 7.186/2006, verifica-se que o Município de Salvador vem exigindo o pagamento do Imposto de Transmissão Inter Vivos no ato da lavratura do compromisso de compra e venda, ou seja, antes da ocorrência da transmissão do bem com o registro de transferência no cartório imobiliário, contrariando, portanto, o posicionamento jurisprudencial a esse respeito.

A exigência antecipada do tributo tem levado os contribuintes soteropolitanos a questionar a cobrança na via judicial, obtendo decisões favoráveis nesse sentido. Em uma delas, foi concedida liminar para que a incorporadora imobiliária que figurou como autora não pagasse antecipadamente o tributo. Destacou a Magistrada não haver dúvidas de que a municipalidade estaria a exigir o ITIV no ato da mera lavratura do compromisso de compra e venda, antes mesmo de operado o fato gerador da exação, e determinou ao Município que não exija o pagamento antecipado do ITIV e não inscreva o empreendimento no cadastro da Dívida Ativa do Município de Salvador, devendo ainda se abster de aplicar qualquer sanção política como meio indireto e ilícito de cobrança do tributo em razão do não recolhimento autorizado judicialmente, como, por exemplo, o condicionamento da expedição de alvará de Habite-se ao prévio pagamento do tributo, até ulterior deliberação do juízo.